ภูเก็ตอาจปรับค่าธรรมเนียมโรงแรม: หมายถึงอะไรสำหรับเจ้าของและนักลงทุน
ภูเก็ตกำลังพิจารณาปรับค่าธรรมเนียมโรงแรมระดับจังหวัดจาก 1% เป็น 3% ของรายได้ค่าห้องพัก เรื่องนี้ไม่ใช่แค่ข่าวของผู้ประกอบการโรงแรม แต่เป็นสัญญาณกว้างว่าทั้งเกาะต้องการงบประมาณเพิ่มเพื่อการท่องเที่ยวและโครงสร้างพื้นฐาน ขณะเดียวกันทรัพย์สินที่สร้างรายได้จะถูกมองเข้มขึ้นในเรื่องการบริหาร โครงสร้างสิทธิ และอัตราเข้าพักจริง
เกิดอะไรขึ้น
แนวคิดคือการยกระดับค่าธรรมเนียมท้องถิ่นให้ขึ้นไปถึงเพดานที่กฎหมายเปิดไว้สำหรับจังหวัดต่าง ๆ หากเดินหน้าได้ รายได้ส่วนนี้อาจนำไปใช้กับถนน พื้นที่สาธารณะ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านท่องเที่ยว และการโปรโมตจุดหมายปลายทาง ซึ่งสอดคล้องกับภูเก็ตในฐานะตลาดรีสอร์ตที่โตเต็มขึ้นเรื่อย ๆ
ทำไมเกี่ยวกับอสังหาฯ
สำหรับเจ้าของวิลล่า นักลงทุนคอนโด และเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ นี่ไม่ใช่ภาษีซื้อโดยตรง แต่กระทบโมเดลรายได้โดยรวมของเกาะ เมื่อภาครัฐท้องถิ่นเพิ่มฐานรายได้จากท่องเที่ยว ตลาดจะยิ่งเป็นระบบมากขึ้น: งบพัฒนาชัดขึ้น ความคาดหวังด้านบริการสูงขึ้น และแรงกดดันต่อการปล่อยเช่าแบบถูกกฎหมายก็มากขึ้นตามไปด้วย
นักลงทุนจึงควรถามคำถามที่สำคัญกว่าเดิม: ใครเป็นผู้บริหารโครงการ มีใบอนุญาตปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่ รายได้สุทธิคำนวณหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดอย่างไร และโครงการพึ่งพาดีมานด์ฤดูกาลมากน้อยแค่ไหน บนภูเก็ต คนที่ชนะไม่ใช่คนที่โฆษณาผลตอบแทนสูงที่สุด แต่คือโครงการที่ทำงานได้จริง
สิ่งที่ผู้ซื้อควรเห็น
- คำนวณจากกระแสเงินสดสุทธิ ไม่ใช่ตัวเลขผลตอบแทนในโบรชัวร์
- โครงการที่มีทีมบริหารมืออาชีพได้เปรียบ เพราะปรับตัวต่อกติกาใหม่ได้ง่ายกว่า
- ทำเลที่มีดีมานด์ตลอดปีน่าสนใจกว่าแอสเซ็ตที่พึ่งพาไฮซีซั่นอย่างเดียว
ควรเช็กอะไรต่อ
- รูปแบบการเช่า: ระยะยาว แบบโรงแรม หรือผสมกัน
- เอกสารและสิทธิในการใช้งานจริงของห้องหรือวิลล่า
- ค่าใช้จ่ายประจำทั้งหมด: บริหาร ซ่อมบำรุง ค่าสาธารณูปโภค และค่าธรรมเนียมท้องถิ่น
- ความแข็งแรงของทำเล: ชายหาด โรงเรียน โครงสร้างพื้นฐาน สนามบิน และสภาพคล่องตอนขายต่อ
สำหรับภูเก็ต นี่เป็นสัญญาณเชิงบวกมากกว่าเชิงลบ เพราะตลาดที่เก็บรายได้ได้เป็นระบบและนำไปพัฒนาพื้นที่ต่อ มักเป็นตลาดที่น่าเชื่อถือสำหรับผู้ซื้อจริงจัง และความชัดเจนแบบนี้คือสิ่งที่ตลาดอสังหาฯ ต้องการที่สุด
