ไทยได้ตัดสินใจอย่างเป็นทางการให้ผู้เดินทางจาก 93 ประเทศมีสิทธิ์พำนักแบบวีซ่าฟรีจากเดิม 60 วัน เหลือ 30 วัน มาตรการนี้มีเป้าหมายเพื่อลดการทำงานผิดกฎหมาย การเดินทางออกนอกประเทศเพื่อต่อวีซ่าซ้ำ ๆ และการพำนักในโซนสีเทา สำหรับภูเก็ต เรื่องนี้สำคัญมาก เพราะเกาะแห่งนี้ไม่ได้พึ่งพาแค่ท่องเที่ยวชายหาด แต่ยังพึ่งพาผู้พักระยะยาว การเช่าตามฤดูกาล และดีมานด์จากชาวต่างชาติที่กำลังมองหาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย ([nationthailand.com]( ๆ นี่อาจดูเป็นเพียงรายละเอียดด้านวีซ่า แต่ในทางปฏิบัติสามารถกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากกว่าที่คิด เพราะเมื่อระยะเวลาพำนักที่อนุญาตสั้นลง การดึงดูดกลุ่มคนที่เคยอยู่ไทยสองเดือนหรือมากกว่านั้นโดยไม่ต้องขอวีซ่าอื่นก็ยากขึ้น กลุ่มนี้มักเป็นแรงขับของดีมานด์ห้องชุดที่มีครัว วิลล่าพร้อมสระ และที่พักสำหรับอยู่ยาวหนึ่งเดือน สองเดือน หรือทั้งฤดูกาล ([timeout.com]( โดยผู้ถือสัญชาติส่วนใหญ่ที่เคยเข้าประเทศแบบวีซ่าฟรีได้ 60 วัน จะกลับมาได้ 30 วัน รายงานข่าวทั้งในและต่างประเทศระบุว่ามาตรการนี้ครอบคลุม 93 ประเทศและดินแดน เหตุผลหลักคือการคุมกิจกรรมเชิงพาณิชย์ที่ผิดกฎหมายและคัดกรองกรณีที่ใช้สถานะนักท่องเที่ยวผิดวัตถุประสงค์ ([nationthailand.com]( และไม่กระทบคนที่เดินทางมาพักผ่อนสั้น ๆ ส่วนใหญ่ แต่สำหรับภูเก็ต ซึ่งมีส่วนของดีมานด์จากผู้พักระยะยาว ผู้มาใช้ชีวิตช่วงฤดูหนาว และเจ้าของที่พักที่มาพำนักครั้งละ 4–8 สัปดาห์ ผลกระทบอาจเห็นได้ชัดกว่า ([tatnews.org]( ดีมานด์อาจเปลี่ยนทิศทาง ชาวต่างชาติบางส่วนที่เคยสะดวกกับการอยู่ 45–60 วัน อาจต้องย่อทริปลงหรือหาวีซ่าประเภทอื่น ซึ่งอาจลดความสนใจในยูนิตที่ออกแบบมาเพื่อการพำนักนานโดยไม่พึ่งบริการโรงแรม เช่น คอนโดแบบมีครัวครบ วิลล่าในโซนท่องเที่ยว และที่พักที่ปล่อยเช่ารายเดือนในไฮซีซัน ([nationthailand.com]( การแข่งขันเพื่อแย่งผู้เช่าคุณภาพอาจสูงขึ้น หากกลุ่มเช่าระยะสั้นและกลางบางส่วนย้ายไปใช้โรงแรมหรือจองระยะสั้นกว่า เจ้าของต้องยกระดับคุณภาพสินทรัพย์และการบริหารจัดการมากขึ้น สำหรับนักลงทุน นี่ไม่ได้แปลว่าจะได้ผลตอบแทนสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่หมายถึงมาตรฐานที่สูงขึ้น ([timeout.com]( มีผลทางจิตวิทยา ภูเก็ตถูกขายภาพมาโดยตลอดว่าเป็นที่ที่คนสามารถมาใช้ชีวิตริมทะเลได้โดยไม่ยุ่งยาก เมื่อไทยเข้มงวดกับการพำนักแบบวีซ่าฟรียาว ๆ ผู้ซื้อบางส่วนจะเริ่มมองอสังหาฯ ไม่ใช่แค่บ้านพักตากอากาศ แต่เป็นสินทรัพย์ที่ต้องวางระบบให้ชัด: ต้องใช้วีซ่าระยะยาวไหม ต้องมีผู้ดูแลมืออาชีพไหม และปล่อยเช่าได้แบบถูกกฎหมายหรือไม่ ([bernama.com]( หากคุณตั้งใจจะอยู่ไทยต่อเนื่อง 6–8 สัปดาห์โดยไม่ขอวีซ่า ต้องปรับแผนการเดินทางและเอกสารใหม่ ([ivisa.com]( วีซ่าฟรีที่สั้นลงอาจดันดีมานด์บางส่วนไปสู่การเช่ารายเดือน แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะกับบ้านที่อยู่สบายจริงสำหรับการอยู่ยาว ([timeout.com]( สินทรัพย์ที่แข็งแรงคือสินทรัพย์ที่ใช้ได้ทั้งระยะสั้นและกลาง ทำเลดี บริหารมืออาชีพ ปล่อยเช่าถูกกฎหมาย และขายต่อได้ง่าย ([timeout.com]( โครงการที่พึ่งพานักท่องเที่ยวระยะยาวควรทบทวนสมมติฐานทางการเงิน ไม่ควรอิงเพียงการเข้าพักยาวแบบไม่ต้องทำเอกสารอีกต่อไป ([nationthailand.com]( นี่ไม่ใช่วิกฤต และไม่ใช่ข่าวดีแบบฉับพลัน แต่เป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังคัดกรองมากขึ้น เกาะแห่งนี้ยังคงเป็นจุดหมายที่แข็งแรงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ริมทะเล เพียงแต่โมเดล “มาอยู่ยาวสองเดือนได้แบบไม่ต้องคิดมาก” กำลังสะดวกน้อยลง ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า สิ่งนี้อาจทำให้ตลาดเช่าระยะยาวบางส่วนเย็นลงเล็กน้อย และยกมูลค่าของโครงการที่พร้อมรองรับดีมานด์ที่ถูกกฎหมาย บริหารดี และคาดการณ์ได้มากขึ้น ([nationthailand.com](